¿Cómo alquilar un local comercial? Derechos y obligaciones

Los alquileres de locales realizados a partir del 1 de enero de 1995 se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1944. Los alquileres de locales realizados con anterioridad a esa fecha se rigen por la legislación vigente en la fecha de formalización de contrato y por las modificaciones que la ley actual introdujo en la misma.
En ambos casos, la ley permite plena libertad de pacto entre las partes (derechos y obligaciones) para la realización de un arrendamiento de local comercial. Esto significa que el contrato se regirá por lo estipulado (pactado) en él, en primer lugar, y, en su defecto, por lo que dispone la ley.


Ley de Arrendamientos Urbanos de 1944


Forma
El contrato de arrendamiento se ha de realizar por escrito. Debe indicar con claridad y precisión: la identidad del propietario del local y del inquilino, una descripción del local, la duración del contrato, la renta a pagar y todas las cláusulas que se estime convenientes.
No existe un modelo oficial, basta con reflejar por escrito la voluntad de las partes, pero sí existen contratos guías o tipos disponibles en Internet, como por ejemplo: plantilla contrato alquiler local comercial.

Duración
No hay limitación. Se puede establecer en función de la voluntad de las partes. Si no se indica en el contrato la duración se estima que es de 1 año.
El contrato se prorroga automáticamente, al vencimiento, de forma anual. Si se desea rescindir el contrato, la parte interesada en ello debe comunicárselo a la otra, por escrito, con un plazo mínimo de 1 mes antes de la fecha de vencimiento.

Renta
De forma general el pago de la renta es mensual y se liquida por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes. El arrendador no puede exigir jamás el pago anticipado de más de 1 mes y está obligado a entregar un justificante de pago o recibo.
La cuantía, el lugar y la forma de realizar el pago se fija libremente por las partes en el contrato de arrendamiento.
La actualización de la renta, es decir, su incremento o disminución, durante los 5 primeros años del arrendamiento, se realiza al año de vigencia del contrato (en el mismo mes de la firma) y está en función del IPC. Para su cálculo se toma como referencia el porcentaje de IPC (publicado por el INE) del mismo mes en que se firmó el contrato y se multiplica por la cuantía mensual de renta. Al año siguiente se realiza la misma operación pero esta vez se multiplica por la cuantía mensual actualizada del año anterior.
El arrendador puede exigir la actualización de la renta al arrendatario.

Fianza
Salvo otro acuerdo entre las partes, será en metálico y equivaldrá a dos mensualidades de la renta.
Su objetivo es subsanar los daños y desperfectos ocasionados por el inquilino en el local (que no deriven del uso habitual) cuando venza el contrato; por lo que si en ese momento no existen dichos daños, la fianza deberá devolverse integra al arrendatario y nunca se podrá destinar al pago de mensualidades de la renta. El arrendatario podrá exigir por medios jurídicos la devolución de la misma.
La fianza se actualiza, de la misma manera que la renta, a los 5 años.

Cesión del contrato y subarrendamiento
La cesión es la transmisión de los derechos y obligaciones (no titularidad) del contrato de alquiler. El subarrendamiento es el alquiler a un tercero, por parte del arrendatario, de una parte o la totalidad del local.
Siempre que se ejerza una actividad empresarial, comercial o profesional en el local, el arrendatario puede ceder o subarrendar el mismo sin consentimiento del arrendador.
La única obligación del arrendatario, en ese caso, es la de comunicar al arrendador dicha circunstancia, por un medio que permita acreditación (burofax, carta notarial…), en el plazo de 1 mes.
El arrendador tiene derecho a incrementar la renta en un 10% cuando se trata de subarriendo parcial, y un 20% si es total o cesión.
La fusión, escisión o transformación de la sociedad titular del contrato también dará derecho a incrementar la renta en un 20%.

Obras de conservación del local
Las obras destinadas a conservación para uso normal del local, que no sean provocadas por el arrendatario, serán obligación del arrendador sin que implique un incremento de la renta. Se realizarán a la finalización del contrato de alquiler. En el caso en que no sea posible retrasarlas, el arrendatario deberá permitir las mismas pero tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte del local que queda inutilizada, pasados los primeros 20 días de obra.
Si las obras son ordenadas por una autoridad competente el arrendatario podrá suspender (paralizar la duración del contrato y el pago de la renta hasta la finalización de las mismas) o extinguir el contrato sin derecho a percibir indemnización.
Las pequeñas reparaciones derivadas del degaste ordinario por uso del local serán obligación del arrendatario.
Las obras consideradas urgentes (para evitar daños graves e inmediatos) podrán ser realizadas por el inquilino (previa comunicación al arrendador) y deberán ser abonadas por el arrendador.

Obras de mejora del local
Afectan a la higiene, salubridad y comodidad del local y siguen la misma pauta que las de conservación excepto en:
- El arrendador debe comunicárselo al arrendatario con tres meses de antelación, indicándole en qué consiste la obra, la fecha de comienzo, la duración y el coste previsto.
- Si las obras afectan al local el inquilino podrá desistir del contrato en el plazo de 1 mes y dispondrá de 2 meses para finalizar el contrato sin que comiencen las obras.
- Si las obras afectan al arrendatario tiene derecho a una indemnización por los gastos que le originen.
- El arrendatario necesita consentimiento escrito del arrendador para la realización de este tipo de obras. El arrendador puede exigir a la finalización del contrato que el local le sea devuelto igual que lo entregó.
- Este tipo de obras realizadas por el arrendador dan derecho a un incremento máximo del 20% de la renta, pasados 5 años de contrato.

Extinción del contrato de arrendamiento
Se extingue por finalización del periodo concertado o por:
- Impago de la renta o la fianza.
- Incumplimiento de la obligación de comunicar al propietario el subarrendamiento o cede del local.
- Realización de obras sin consentimiento del propietario.
- Producción, por parte del arrendatario, de daños intencionados en el local.
- Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en el local.
- Incumplimiento de la obligación del arrendador de realizar obras de conservación necesarias.
- Intromisión o perturbación por parte del propietario en la utilización normal del local.

Venta del local arrendado
Si el contrato de arrendamiento se ha pactado por una duración superior a 5 años, el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente sobre el local cuando el propietario decide venderlo. Dispone de 30 días para tomar la decisión una vez que el propietario le haya indicado el precio y las condiciones.
El incumplimiento de esta obligación por parte del arrendador o la venta del local en precio o condiciones diferentes dan derecho al inquilino a impugnar la venta y adquirir el local en las nuevas condiciones.
Este derecho se cancela cuando el local forma parte de un bien inmueble o conjunto de propiedades que se liquidan.

Subrogación
La subrogación en el contrato de arrendamiento implica un cambio de titularidad, por alguna de las partes, en dicho contrato. Se produce cuando:
- El propietario vende a una tercera persona el local arrendado. El nuevo propietario debe respetar la vigencia y condiciones del contrato hasta su finalización.
- Fallecimiento del arrendatario. Los/el heredero o legatario adquiere los derechos y obligaciones del contrato hasta su finalización, sin que implique, en ningún caso, una subida de la renta por este hecho. Esta circunstancia se debe comunicar al propietario en los 2 meses siguientes al hecho.

Reclamaciones
Se resolverán a través de procedimiento civil ordinario.
Se resolverán por juicio verbal las siguientes:
- Desahucio por falta de pago de las rentas.
- Extinción de contrato por expiración del mismo.
- Reclamaciones de renta (independientemente de la cuantía reclamada).
El inquilino podrá detener las reclamaciones de renta o el desahucio si antes de la vista paga el importe debido, siempre y cuando no haya acreditación de la solicitud de pago por parte del propietario durante los 4 meses anteriores a la presentación de la demanda.