El trámite de la dación de pago se trata de un proceso complicado y complejo. Requiere de la paciencia, tiempo y asesoramiento de un abogado colegiado por parte del usuario dispuesto a llevarlo a cabo. Esto es debido a que los inmuebles en dación de pago atraviesan un previo análisis en materia jurídico-procesal y financiera. Como el titular negocia dación en pago, la revisión de las escrituras del préstamo hipotecario es un paso previo fundamental para hacer frente a esta primera fase.
¿Qué papel tiene la Ley de la Segunda Oportunidad?
Atendiendo a los aspectos jurídicos, la Ley de la Segunda Oportunidad la encontramos en el Real Decreto-ley 1/2015. Consiste en un mecanismo en el que el deudor puede quedar liberado de sus cargas tras liquidar la totalidad de su patrimonio.
No obstante, no es posible realizarlo en cada una de las deudas hipotecarias. La ley nos especifica que se dirige a aquellos que lo han perdido todo de su patrimonio en favor de sus acreedores. Por tanto, la exención de la deuda solo puede procederse tras esta situación concreta.
A continuación, se procede a repasar las condiciones necesarias para que el particular pueda acogerse al mecanismo jurídico de la segunda oportunidad. Las condiciones proceden del Real Decreto-Ley 1/2015, las cuales quedan especificadas en dos.
La primera de ellas detalla que durante el proceso de concurso del bien hipotecado ha de intervenir siempre la figura del juez. Este concluirá que el particular en el que recae la deuda no cuenta con más patrimonio para hacer frente a sus obligaciones frente a sus acreedores.
La segunda condición indispensable que recoge la Ley de Segunda Oportunidad es que el deudor ha de ser evaluado. Esto significa que su perfil será analizado teniendo en cuenta tanto sus requisitos como particular como su relación con las entidades financieras. Este proceso de evaluación es realizado para prevenir maniobras de fraude a la hora de pedir la exención de la deuda.
Proceso de la dación de pago
El proceso comienza con la evaluación concienzuda del perfil del cliente. Se analizará desde su nómina y situación laboral hasta sus circunstancias personales y familiares, destacando a cada posible avalista. También se estudiará la entidad financiera encargada del préstamo. Previo al proceso judicial, ambos perfiles resultan fundamentales a la hora de concluir las posibilidades reales de conseguir una dación para el pago de deudas. También cabe la posibilidad de evaluar al particular para que este termine con la menor cuantía de deuda posible tras el proceso de subasta del bien hipotecado.
Pero, ¿qué ocurre en el caso de que el banco no aceptase la dación de pago ni el cliente quisiese realizar el pago? En este caso concreto, la entidad bancaria ejecutaría el procedimiento de subasta. El cliente, acompañado de su abogado colegiado y procurador, tiene la opción de rechazar y suspenderlo si encuentra cláusulas abusivas. En el mejor de los casos, el procedimiento puede quedar archivado.
En cualquier caso, el cliente tiene el derecho de equiparar el coste de la adjudicación en subasta del bien inmueble al de la dación. Esto ocurre cuando el importe de la adjudicación sea capaz de cancelar la responsabilidad del bien hipotecado, ya sea por la cancelación de la deuda por parte del banco, o bien la resolución favorable de la dación.
En cuanto al procedimiento, se entiende que el particular afectado por el proceso de dación siempre ha de oponerse. Existen circunstancias en las que su deuda se encuentra por encima del valor del inmueble.
Tipos de dación de pago
Existen distintos tipos de dación que determinan si el deudor ha de responder por su deuda frente al acreedor. Si no ha de hacer frente a más pagos, se conoce como dación total. En el caso contrario, cuando algunos remanentes de la deuda permanecen en la ecuación, se habla de dación parcial.
¿Qué pasa después de la dación en pago? Ya sea parcial o total, el deudor beneficiado por el proceso quedará excluido del registro de morosos. Esto le permite reincorporarse al circuito del crédito, lo que hace referencia a lo que se ha mencionado previamente como una segunda oportunidad.
Ventajas de la dación en pago
Varias son las ventajas derivadas del proceso de dación para pago de deudas para aquel particular que finalice su deuda -parcial o total-, con sus acreedores. La primera ventaja a mencionar es que, al entregar el inmueble como parte del patrimonio, la deuda entre el particular y la entidad bancaria queda finalizada. No importa que el importe sea inferior a la suma total de la deuda a deber.
Por otro lado, el proceso judicial al que se enfrenta el deudor finalizará tras la ejecución hipotecaria sin consecuencias penales. El particular puede retomar su actividad en el circuito de crédito.
Por último, el particular participante en el proceso de dación de pago puede negociar con la entidad financiera correspondiente nuevas alternativas de pago o solicitarle un alquiler social.
