La ley de suelo en España es uno de los pilares legislativos en materia urbanística. Regula tanto los derechos como las obligaciones de todos los titulares de terrenos y propiedades. Además, es fundamental porque es la base del derecho urbanístico y es la normativa que regula el valor del suelo.
Los principales elementos de la normativa urbanística
La primera normativa urbanistica fue creada en 1956, en plena dictadura franquista. Posteriormente, se han ido produciendo actualizaciones hasta el año 2007 durante el Gobierno socialista de Zapatero. Unos años después se realizó una actualización de la ley del suelo en 2015. Esta es conocida como Ley del Suelo y Rehabilitación urbana. Está combinada con la Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas.
De sobra es sabido que para cualquier tipo de operación siempre será necesario contar con una licencia urbanística. Esto permitirá transformar, rehabilitar e incluso utilizar el suelo. Es necesario ponerse en manos expertas para poder asesorarse acerca de cuál es el tipo de licencia más adecuada. La actual legislación fue iniciativa de la ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo. La conocida como Ley 8/2007 de 28 de mayo de suelo sustituyó a la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones.
Una de las principales modificaciones fue la no clasificación urbanística del suelo. En su artículo 12 se consideran dos situaciones: el suelo rural y el suelo urbanizado. A partir de entonces, una de las obligaciones de la Administración es reservar un 30 % del suelo residencial. El objetivo principal de este cambio es la vivienda de protección pública.
Por otro lado, esta legislación valora el suelo de forma personalizada según cada situación específica. Por ejemplo, en el caso del suelo rural solo se podrá tener en cuenta su potencial agrícola. No obstante, se ofrecen indemnizaciones en el caso de que no se puedan llevar a cabo nuevos procesos de urbanización. En cambio, el suelo urbanizado se tasa por completo en función de su valor de mercado.
Una vez tasado el terreno es importante seguir el procedimiento adecuado para cualquier tipo de obra. Para ello, deberá pedirse la licencia de obras. En este sentido, en el caso de que quiera usarse una propiedad para uso económico, es importante asesorarse correctamente. Sin una licencia de actividad se pueden tener problemas en caso de una inspección por parte de la Administración.
Cómo funciona el reglamento de valoraciones de la ley del suelo
El Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo fue publicado en el Boletín Oficial del Estado. Vino después del texto refundido de la ley del suelo. El principal objetivo era mejorar el funcionamiento del mercado del suelo. Esto permite hacerlo más transparente y eficiente, evitando posibles especulaciones.
El ámbito de aplicación legislativo no es cualquier tasación. Solo se podrá aplicar cuando se trate de una reparcelación, expropiación o venta. También en los casos que sean responsabilidad patrimonial de la Administración Pública. La valoración inmobiliaria tiene una complejidad técnica muy grande. En este sentido, en el suelo rural ya no se usará el método de comparación. El motivo principal es que elimina posibles elementos especulativos que puedan surgir en el proceso.
Sin embargo, esto no significa que se dejen de tener en cuenta factores importantes que pueden influir en el resultado final. Uno de los principales es la localización que actúa de forma directa en la formación del precio del suelo. En cambio, en el suelo urbanizado se utilizan métodos de valoración que son equivalentes al de comparación. Esto también se utilizará en los inmuebles ya construidos.
La utilización de criterios de información del mercado también se aplicará en los inmuebles urbanizados. El método de comparación con el mercado se adapta a los objetivos previstos en la ley de suelo. También se tienen en cuenta el levantamiento de las cargas urbanísticas correspondientes por parte de los propietarios.
En el caso de contar con un negocio de restauración puede ser interesante una licencia para terrazas. Son muy demandadas, por lo que es importante seguir los pasos correctos para solicitar su concesión.
Cómo conseguir una licencia de actividad en suelo rústico
Para llevar a cabo un acto de parcelación urbanística, o una segregación del suelo, será necesaria una licencia municipal. Sin embargo, esto no será posible en suelo rústico. La licencia de actividad en suelo rustico y su normativa se encuentra en el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística. El Reglamento del Suelo Rústico, o las demás normativas aplicables, también serán tenidas en cuenta.
En el caso de ventas de propiedades o de terrenos es importante tener en cuenta la titularidad. Todos los cambios de titular deberán llevarse a cabo de acuerdo a la legislación vigente. Lo mismo ocurre cuando se quiere obtener una licencia de cambio de uso de suelo. Esto se da cuando se quiere transformar un local comercial en vivienda.
Como conclusión, la ley de suelo sigue siendo el elemento legislativo fundamental en cualquier tipo de normativa urbanística. Conocer sus claves es fundamental a la hora de operar con cualquier tipo de propiedad. ¿Necesitas ampliar información acerca de este tema?
