Las cláusulas abusivas en los contratos de hipoteca se han hecho tristemente célebres en los últimos años. La banca ha venido usándolas desde hace décadas, aprovechando el desconocimiento de los usuarios sobre ciertos productos bancarios. Pero a raíz de la crisis económica de 2008 los consumidores comenzaron a reclamar y han conseguido que poco a poco se hayan declarado nulas.
¿Qué son las cláusulas abusivas?
Una cláusula abusiva puede aparecer en cualquier contrato. Pero, si hacemos referencia concreta a los contratos hipotecarios, son estipulaciones que fija la entidad que concede el préstamo y que producen un desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, transgrediendo con ello la buena fe.
Dicho con otras palabras, una cláusula abusiva es aquella que produce un perjuicio directo al perceptor del préstamo y un beneficio directo a la entidad bancaria. Por ejemplo, haciéndole pagar de más.
Según el Código Civil y la normativa sobre consumidores y usuarios las cláusulas abusivas son nulas. Cuando un tribunal decreta dicha nulidad esas cláusulas se tienen por no puestas en el contrato y se restituye la situación como si nunca hubieran existido.
Esto se ve más claro con un ejemplo. Si un cliente de préstamo hipotecario ha sido víctima de una cláusula suelo (declarada abusiva por la justicia europea y el Tribunal Supremo), tiene derecho a que el banco le devuelva lo que le ha estado cobrando de más.
Cláusulas hipotecarias declaradas abusivas
Desde 2008 se han presentado tantos procesos de impugnación de contratos de hipotecas que algunos han llegado a las más altas instancias judiciales y han conseguido que se declare la nulidad de cláusulas que figuraban en miles de contratos. De hecho, la situación creada ha sido tan completa que ha sido necesario elaborar una nueva legislación hipotecaria (en vigor desde verano de 2019) para evitar que ciertas situaciones de abuso se siguieran produciendo.
Las cláusulas abusivas más frecuentes en los contratos de hipoteca son las siguientes:
Cláusula suelo
Esta prescripción es la culpable de que muchas personas no vieran bajar la cuota de su hipoteca a pesar de que los tipos de interés aplicables a los préstamos hipotecarios hayan estado en descenso en los últimos años.
La cláusula establecía un interés mínimo que el cliente debía pagar, aunque los intereses reales estuvieran por debajo de él. El resultado es que muchas personas han estado pagando de más por su hipoteca durante años.
A raíz de la declaración de nulidad de estas cláusulas, todos los afectados tienen derecho a reclamar la devolución de lo pagado indebidamente. Lo primero es reclamar ante el banco, y si este no hace caso, entonces habrá que acudir a la vía judicial.
Hipotecas ligadas al IRPH
El IRPH es un índice usado para calcular los intereses aplicables de las hipotecas. El problema es que se trata de un concepto complejo que muchos consumidores no entienden, y además no se les informó en su momento sobre la evolución de este índice en los últimos años.
El resultado es que la justicia europea ha entendido que ha existido un abuso por parte de los bancos al no informar debidamente a los clientes sobre lo que estaban contratando, lo que les ha llevado a pagar más intereses de los que esperaban. Por ello, las hipotecas referencias al IRPH han sido declaradas nulas y los bancos deben devolver lo que sus clientes han pagado de más.
Gastos de constitución de la hipoteca
Durante décadas fue frecuente que quien iba a contratar una hipoteca tuviera que hacer frente a una serie de gastos como gestoría, notaría, tasación o el impuesto de actos jurídicos documentados. Esto hacía que la firma de la operación costara unos miles de euros más.
En 2015 el Tribunal Supremo decretó la abusividad de la cláusula que obligaba al cliente a asumir todos estos gastos, entendiendo que el propio banco también era parte interesada y, por tanto, tenía que contribuir al pago de los mismos.
Aunque los afectados no pueden recuperar todos los gastos, sí pueden recuperar una parte si en su momento se hicieron cargo de ellos al 100%.
Un caso especial: la manipulación del Euribor
La Comisión Europea concluyó en 2013, tras una investigación, que varios bancos habían manipulado el sistema de obtención del índice Euribor. Los bancos fueron sancionados y se abrió la puerta a que todos las personas que tuvieran activos créditos o hipotecas referenciados al Euribor entre septiembre de 2005 y mayo de 2008 con cualquier entidad, pudieran reclamar indemnizaciones por las cantidades cobradas irregularmente.
Actualmente, Red Autónomos lidera una iniciativa de reclamaciones contra este cártel del Euribor, que están suponiendo que los interesados recuperen miles de euros. Más información en: Servicio de reclamación por la manipulación del Euribor en créditos e hipotecas o rellenando el siguiente formulario: